YASAL ÖN ALIM HAKKI VE BEDEL MUVAZAASI

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşların yasadan kaynaklanan ön alım hakkını kullanmaları söz konusu olmaktadır. Satım konusu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması sebebiyle diğer paydaşların yasal ön alım hakkı bulunmakta ancak uygulamada ön alım bedeli hususunda çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda payını üçüncü kişiye satan paydaşın diğer paydaşların sahip olduğu yasal ön alım hakkını devre dışı bırakmak, kullanılmasını engellemek amacıyla tapudaki bedeli taşınmazın gerçek bedelini yansıtmayacak biçimde yüksek göstermesi durumu karşımıza çıkabilmektedir. Bu durum bedel muvazaası türlerinden biridir. Karşımıza çıkan bir diğer uyuşmazlık ve bedel muvazaası türü ise tapu devir işlemleri sırasında ortaya çıkacak olan tapu harcından kaçınmak amacıyla tapudaki bedelin gerçek bedeli yansıtmayacak biçimde düşük gösterilmesi halidir. Bu kapsamda çalışmamızda bahse konu durumlarda tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedelin birbiri ile örtüşmemesi sebebiyle ortaya çıkan bedel muvazaası durumu Yargıtay içtihatları ışığında incelenecektir.

ÖN ALIM HAKKI
- Tanımı ve Hukuki Niteliği

Ön alım hakkı belirli kişilere, başkaca kişiler arasında gerçekleştirilen satışa tek taraflı irade beyanı ile öncelik hakkı sahibi olarak müdahale etmeyi sağlayan yenilik doğurucu bir haktır.

Ön Alım Hakkı Türleri

Ön alım hakkının yasal ön alım hakkı ve akdi ön alım hakkı olmak üzere 2 türü bulunmaktadır. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na tarım arazilerinin korunması için 2014 yılında eklenen hükümle bir dönem sınırdaş maliklere de ön alım hakkı tanınmıştır. Sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin ön alım hakkına ilişkin getirilen düzenleme ile tarımsal işletmelerin büyümesi amaçlanmıştır. Düzenlemenin mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale niteliğinde olduğu belirtilerek iptali talep edilmiş Anayasa Mahkemesi verdiği kararda tarımsal işletmelerin büyümesinin sağlanmasına yönelik yapılan bu düzenlemenin kamu yararına aykırılık teşkil etmediğini ve mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin meşru bir amaca dayandığını belirterek iptal istemini reddetmiştir. Ancak en az bir noktada birbirleriyle ortak sınırı bulunan tarım arazilerinin sınırdaş olarak değerlendirilmesi sebebiyle söz konusu ön alım hakkı konusunda uygulamada büyük sorunlar yaşanmış bu nedenle kanun koyucu 04.11.2020 tarihinde ilgili fıkrayı yürürlükten kaldırmıştır.

Akdi ön alım hakkının kurulabilmesi için ön alım sözleşmelerinin yazılı bir metne bağlı olarak yapılması gereklidir yani ön alım sözleşmeleri adi yazılı şekle tabidir. Taraflar ve sözleşmeye konu taşınmaz bu sözleşmede belirtilir. Ölüme bağlı tasarruf ile ön alım hakkı tanınması durumunda ise resmi vasiyetname gibi 2 tanık huzurunda resmi memur tarafından yapılmalıdır.

Daha önce yapılan bir sözleşme ile kişiye ön alım hakkı tanınması durumda bu kişi tek taraflı irade beyanı ile ön alım hakkını kullanabilir. Sözleşmeye dayalı önalım hakkı eşya üzerindeki mülkiyet hakkına iradi olarak getirilen bir kısıtlamadır. Akdi ön alım hakkı hukuki niteliği itibarıyla yenilik doğuran bir haktır ve dava yoluyla kullanılabilir. 2002 tarihli Medeni Kanun değişikliğinden sonra ön alım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir.

Sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh edilebilir. Ön alım hakkı tapu kütüğünde bulunan şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı ileri sürülebilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın 3. Kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi şerh verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmesi ile sona erer. On yıllık şerh sürenin uzatılmasına ilişkin taraflar arasında yapılan anlaşmalar geçerli değildir. Sürenin uzatılması on yıllık sürenin ardından yeni bir ön alım sözleşmesi yapılması ve bu ön alım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesi ile mümkündür. Tapu kütüğüne verilen şerhin içeriğine göre nitelikli ön alım hakkı ve olağan ön hakkı söz konusudur.

Ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh edilirken herhangi bir özel şart öngörülmemiş ise bu durumda olağan ön alım hakkı söz konusudur. Olağan ön alım hakkı durumunda taşınmaz 3.kişiye hangi şartlarla devredilmişse ön alım alacaklısı da aynı şartları yerine getirerek ön alım hakkını kullanabilir.

Ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh edilirken ön alıma ilişkin olarak özel şartlar öngörülmüşse, ön alım hakkı için bir sürenin öngörülmesi, bir bedelin belirtilmesi hallerinde nitelikli ön alım hakkı söz konusudur.

Sözleşmeden doğan önalım hakkında sözleşme tapuya şerh edilmişse ön alım hakkının kullanılması için açılacak olan davada davalı taraf taşınmazı satın alan alacaklı olacaktır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmemişse bu durumda dava sözleşmenin tarafı olan malike açılacaktır.

YASAL ÖN ALIM HAKKI

Yasal ön alım hakkı Türk Medeni Kanunu madde 732’de paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların kullanabileceği bir hak şeklinde tanımlanmıştır.[1] En genel tanımıyla yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara aynı şartlarla ve öncelikle bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren kanundan doğan bir istem hakkıdır.[2] Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece de devam eder. Paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satışı halinde ise bu önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.[3]

Öte yandan 20.06.1951 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukukî niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.

TMK’nın 732. maddesi; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmünü içermektedir. Madde gerekçesinde ise: “Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen ister kısmen bir başkasına satması hâlinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır” ifadelerine yer verilmiştir. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.[4]

Yasal Ön Alım Hakkının Kullanım Koşulları

Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşlar tarafından dava yolu ile kullanılabilen bir haktır. Bahse konu davada davalı olan taraf paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşlardan birinin payını satın alan üçüncü kişidir.

Ön Alım Hakkının Öngörülen Süreler İçinde Kullanılması

Ön alım hakkının kanunda öngörülmüş bulunan hak düşürücü süreler içinde kullanılması gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733.maddesinde diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır.[5]

Bildirimin Noter Yolu İle Yapılması Gerekliliği

TMK m. 733/3 ve 4’e göre, “Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer”. Alıcıya karşı bu süreler içinde dava açılmadığı takdirde, önalım hakkı düşer. Bildirimin yapılmamış ve sürelerin geçmiş olması halinde, hakkı düşen paydaş tazminat davası ikame edebilir. Söz konusu bildirim açık kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere noter yolu ile yapılmalıdır. Bildirimin noter aracılığı ile yapılacağı hususu “…TMK’nın 733/3. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirildiğinden yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olan kural; “öğrenme” olgusu değil noter aracılığıyla bildirimdir. Madde metninde “bildirilir” şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin “bildirimden” başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacaktır. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Bu hüküm emredici nitelikte olup Hukuk Genel Kurulu’nun 21.09.2005 gün ve 2005/6-358 Esas, 2005/470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır.”[6] şeklinde Yargıtay kararlarına da yansımıştır.

2.1.3. Paydaş Sıfatına Sahip Olmak

Ön alım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden önalım hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir.[7]

2.1.4. Ön Alım Olayının Gerçekleşmesi

Yasal ön alım hakkının kullanılabilmesi için paydaş ile üçüncü kişi arasında satış işlemi veya satışa eşdeğer bir ekonomik işlem gerçekleştirilmiş olmalıdır. Satış veya satışa eşdeğer bir ekonomik işlem niteliğinde olmayan işlemler ile payın devredilmesi hallerinde ön alım hakkı kullanılamaz.

Ön alım hakkının kullanılmayacağı bazı durumlar şunlardır; bağış, trampa gibi işlemler, kamulaştırma, cebri icra yoluyla gerçekleşen satışlar, fiili taksim yapılmış olan taşınmazlar. Aynı zamanda ön alım hakkı yalnızca üçüncü kişiye yapılan satışlarda kullanılabilen bir hak olup paydaşlar arasındaki satış işlemlerinde ön alım hakkının kullanılması mümkün değildir.

YASAL ÖN ALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI HALLER

Ön alım hakkının kullanılabilmesi için öngörülen koşulları sağlamayan aşağıdaki hallerde yasal ön alım hakkı kullanılamaz.

Taşınırlarda, (Paydaşlar dilerse, aralarında yapacakları hukuki işlem ile taşınır mallarda da önalım hakkını kurabilirler)
Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
Kamulaştırma ve arazi toplulaştırılması hallerinde,
Mülkiyetin devri borcunu doğuran bağışlama veya trampa hallerinde,
Elbirliği mülkiyeti ile kat mülkiyetinde, (İstisnası : Kat mülkiyeti Kanunu’nun 8. Maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulan bağımsız bölümlerde paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü şahıslara satması haline diğer paydaşın şuf’a hakkını kullanması mümkündür.)
Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda,
Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hakim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
Satım karakterinin üstün bulunmayıp, bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
Üçüncü kişi tarafından üstlenilen karşı edimin, önalım hakkı sahibi tarafından yerine getirilmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ile önalım hakkı konusunun (payın) bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
İki şirketin birleşmesi halinde,
Vakıf kurma işleminde,
Mirasın geçmesi ve paylaşımında, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
Paydaşların payını, çocuklarına, karı veya kocasına ya da bir hısımına devretmesi halinde şeklen bir satış sözleşmesi bulunmasa bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
Paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen taksim edilip de kullanılan bir kısmının verilmiş olduğu paydaş tarafından üçüncü bir kişiye satılması halinde,
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda
Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde,
Resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kişi tarafından yapılan ya da hukuka, ahlaka aykırı veya imkansız olan satış sözleşmelerinde (ortada geçerli bir satış sözleşmesi olmadığı için)[8]

Ön Alım Hakkından Feragat

Sözleşme özgürlüğü çerçevesinde hem akdi hem de yasal ön alım hakkından feragat etmek mümkündür. Ön alım hakkından feragat hakkın kullanılmasından değil kendisinden vazgeçmektir. Ön alım hakkından feragat ile sadece belirli bir kişiye karşı veya belirli bir satış için değil haktan sürekli olarak vazgeçmek anlaşılmaktadır. Feragat hakkın sürekli olarak ortadan kalkması sonucunu doğurur.

Yasal önalım hakkı, özel hukuktan doğan bir hak olması nedeniyle, bu haktan feragat etmek mümkündür. Bu haktan tamamen (tüm paydaşlar için ve tüm paydaşlara karşı) feragat edilebileceği gibi, kısmen (sadece belirli paydaşlara karşı) feragat de söz konusu olabilir.

Yasal önalım hakkından feragati düzenleyen TMK md. 733/II, bu haktan feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerektiğini öngörmektedir. Yasal önalım hakkından feragatin tek taraflı bir irade açıklamasıyla yapılıp yapılamayacağı hususu şu şekilde değerlendirilmektedir; TMK md. 733/II hükmünde bu hususta bir açıklık olmasa da, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları ile ilgili olarak TMK md. 731/II, “Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır” hükmünü içermektedir. Söz konusu hükümde yer alan sözleşme ifadesi, yasal önalım hakkından feragatin tek taraflı irade açıklamasıyla yapılamayacağını ortaya koymaktadır. Oysa yasal önalım hakkı bir yenilik doğuran hak olduğundan, bu hakkı kullanıp kullanmamak tamamen hak sahibinin takdirinde olmalıdır. Yasal önalım hakkı sahibinin tek taraflı olarak bu haktan feragat edememesi ve diğer paydaşlarla bir sözleşme yapmak zorunda bırakılması, geçerli bir gerekçeden yoksundur. Bununla birlikte TMK md. 733/II ve md. 731/II dikkate alındığında, kanun koyucunun feragat için bir sözleşme yapılmasını aradığı açıktır.

Paylı mülkiyette, bir paydaşın yasal önalım hakkından feragat etmesi, ancak bir sözleşme şeklinde yapılabilir. TMK md. 733/II’de yasal önalım hakkından feragat için resmi şekil şartından bahsedilse de, sözleşme yapılması gerekliliği açıkça yer almamaktadır. Bununla birlikte yukarıda da ifade edildiği gibi TMK md. 731/II, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarının sözleşmeyle ortadan kaldırılabileceğini veya değiştirilebileceğini öngörmektedir. Sözleşme, bu haktan feragat eden paydaş ile diğer paydaşlar arasında yapılır. Feragat sözleşmesi ivazsız olarak yapılabileceği gibi, bir ivaz karşılığında yapılması da mümkündür.

Yasal önalım hakkından feragat sözleşmesinin şerhi, bir kişisel hakkın şerhi niteliğindedir. Kişisel hakların şerhinin doğuracağı hüküm ve sonuçlar doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, genellikle şerhin iki etkisinin olduğu kabul edilmektedir. Bunlar şerhin eşyaya bağlı borç etkisi ve munzam etki olarak ifade edilmektedir. Şerhin eşyaya bağlı borç etkisi, şerhten sonra taşınmazın her malikinin kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olması; munzam etkisi ise şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlardan, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlamasıdır.[9]

Ön Alım Hakkından Vazgeçme

Ön alım hakkını kullanmaktan vazgeçme ön alım hakkından feragatten farklı olarak sadece belirli bir satış için hakkın kullanılmayacağını taahhüt etmektir. Yasal önalım hakkını düzenleyen TMK md. 733/II’nin 2. cümlesine göre, “Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”

ÖN ALIM BEDELİ

TMK m. 734/2’ye göre, “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür”. Bu çerçevede, önalım bedeli, önalım hakkı sahibi davacının, önalım borçlusuna ödemesi gereken bedeli ifade eder. Bu bedel, TMK m. 734/2 gereğince taşınmazın satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri toplamıdır.

Taşınmaz satış bedeli de, kural olarak, tapudaki akit tablosunda gösterilen bedeldir. Davacı adına tescile karar verilmeden önce önalım bedelinin hâkim tarafından belirlenen süre içinde ve hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırılması zorunludur.

Davanın sonucunda hâkimin vereceği karar ile önalım hakkı sahibi paydaşla alıcı üçüncü kişi arasında kendiliğinden iki tür ilişki doğar. Bu ilişkilerden ilki davacı ile davalı arasındaki satış ilişkisi, diğeri ise mülkiyeti nakleden ilişkidir. Bu dava üzerine hâkimin vereceği kararın kesinleşmesiyle mülkiyet alıcıdan önalım hakkı sahibine geçer. Burada bir tescilsiz iktisap hali söz konusudur. Önalım hakkı sahibi bu kararla tapu memurundan tescilin yapılmasını talep edebilir. Bu talep herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mahkeme hükmüne istinaden yapılacak tescil de kurucu değil açıklayıcı mahiyette olacaktır.[10]

ÖN ALIM BEDELİNDE MUVAZAA

Ön alım hakkının kullanılmasında bedel muvazaası iddiası uygulamada karşımıza iki şekilde çıkmaktadır. Bunlardan ilki gerçek satış bedelinin tapuda daha yüksek gösterilmesi, ikincisi ise gerçek satış bedelinin tapuda daha düşük gösterilmesidir. Taraflar bedel muvazaası yoluyla kimi zaman ön alım hakkı sahiplerinin bu haklarını kullanmalarına engel olmaya çalışmakta kimi zaman ise tapu harçlarından kaçınmayı amaçlamaktadırlar.

3.1.2 TAPUDAKİ BEDELİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ

Tapuda taşınmazın satış bedeli rayiç bedelinden daha düşük de gösterilebilmektedir. Bunun nedeni ise genellikle tapu devir işlemleri sırasında çıkacak tapu harçlarından kaçınmaktır. Tapu kütüğünde satış bedelinin gerçek satış bedelinden düşük gösterilmesi suretiyle meydana gelen bu bedel muvazaası türünde amaç esas itibariyle “ilgili üçüncü kişileri” aldatmak değil tabiri caiz ise Vergi İdaresini aldatmak, ödenmesi gereken vergi ve harcı az ödemektir.

Bedelin gerçekten düşük gösterildiği bu bedel muvazaası hallerinde ön alım hakkı sahibinin ispat yönünde bir çabası olmaz. Zira ön alım hakkı sahibinin bu hakkını gerçekten daha düşük bedel üzerinden kullanması ekonomik olarak menfaatinedir.[11]

Yargıtay tapuda yer alan satış bedelinin düşük gösterilmesi halinde kural olarak bu düşük bedeli ön alım bedeli olarak kabul etmektedir. Vergi ve harçlardan kaçınmak amacıyla tapuda taşınmazın satış bedeli rayiç bedelinden daha düşük göstererek muvazaalı işlem yapan tarafların muvazaa iddialarında bulunması halinde Yargıtay’ın görüşü “hiç kimse kendi muvazaasına dayanamaz” ilkesinden hareketle açıkça hakkın kötüye kullanması olduğu yönündedir.

Yasal ön alım hakkını kullanan paydaşlar payı satın alan kişiye karşı ön alım haklarını kullanarak söz konusu paya tapu senedinde ödendiği gösterilen bedeli ödemek suretiyle yani ön alım hakkı kullanılan ilgili payı satın alan üçüncü kişinin gerçekten ödemiş olduğu bedelden daha düşük bir bedele sahip olmaktadırlar. Yargıtay’ın bu konudaki eski tarihli uygulaması bu yöndedir.[12]

Ancak Yargıtay 14. Hukuk Dairesi önalım hakkı ile ilgili vermiş olduğu 07.09.2020 tarihli, 2019/3186 E. ve 2020/4622 K. sayılı ilamı ile daha önce tesis etmiş olduğu 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı eski ilamını kaldırarak bu kararından dönmüştür. Şöyle ki; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi bu ilamı ile taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan daraltımlarından biri olan ön alım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesinin doğru olmadığını hüküm altına almıştır. Bu nedenle dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin, bir bütün halinde ve hepsine eşit değer vererek mevcut durumun değerlendirilmesi gerektiği Yargıtay’ın yeni tarihli bu içtihadında belirtilmiştir.

Bu karar ile Yargıtay ön alım davası açılmadan önce davalı tarafından vergi ve harçların gerçek bedel üzerinden tamamlanmış olması durumunda bu işlemi düzeltme işlemi olarak kabul etmiştir. Dava açılmadan önce gerçekleşen satış ve düzeltme işlemlerinin ise eşit değerde olduğunun kabulü ile düzeltme işleminin dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir. Yargıtay’ın yeni tarihli bu içtihadına göre, ön alım davasına konu satış sözleşmesine dayanarak talepte bulunan davacı paydaşın dava açılmadan önce bu sözleşmedeki bir hatanın düzeltilmesine yönelik davalı/alıcı işlemini kabul etmemesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ettiği kabul edilmiş ve Tapuda gösterilen düşük satış bedeli, şayet ön alım davası açılmadan önce gerçek satış bedeli üzerinden harç ödenerek düzeltilirse, Önalım Davasında bu düzeltmenin dikkate alınması ve tapudaki değere değil düzeltme beyanıyla harcı ödenmiş gerçek bedele hükmedilmesi gerektiği kabul edilmiştir.

Özetle Yargıtay kural olarak ön alım hakkı sahibinin tapuda gösterilen düşük bedel üzerinden ön alım hakkını kullanmasını kabul etmekte gerçek bedelin yüksekliği iddiasını hakkın kötüye kullanımı olarak görmektedir. Ancak bununla birlikte, alıcı kendisine dava açılmadan önce, düşük bedeli harç tamamlatmak suretiyle düzelttiyse bu düzeltilmiş bedel üzerinden ön alım hakkının kullanılacağını, önceki düşük bedel üzerinden kullanılması talebinin ise dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağını ifade etmektedir. Dolayısıyla buradaki dikkate alınması gereken esas belirleyici nokta, dava açılmadan önce bedelin düzeltilmiş olmasıdır. Zira dava açıldıktan sonra yapılan düzeltmeler bakımından, düzeltilmiş bedelin değil tapuda gösterilen düşük bedelin ön alım bedeli olduğunu kabul etmektedir.

3.1.2. Satış Bedelinin Tapuda Yüksek Gösterilmesi

Tarafların tapuda satış bedelini gerçek bedelden yüksek göstermelerinin sebebi ön alım hakkı sahibinin tapuda görünen yüksek bedelden çekinerek hakkını kullanmasının engellemektir. Burada bedel muvazaasının bir türü mevcuttur. Bu halde önalım hakkı sahibinin hakkını kullanmasını zorlaştırmak ve ona zarar vermek amacı güdüldüğünden Yargıtay gerçek bedelin tespitini ve bu gerçek bedel ön alım bedeli olarak kabul etmektedir.

Satış bedelinin önalım hakkı kullanımını engellemek amacıyla gerçek bedelden yüksek gösterilmesi halinde ön alım hakkı sahibinin muvazaa iddiasında bulunup gerçek bedeli ispat edip gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanması mümkündür. Ön alım hakkı sahibi taraflara nazaran üçüncü kişi olduğu için ispat için kesin delil göstermesine de gerek yoktur, Yargıtay tarafından da bedelde muvazaa iddiasında bulunan davacının, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından, iddiasını tanık dâhil her türlü delille kanıtlamasının mümkün olduğunu kabul etmektedir.

“…Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaş bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilir.” Şeklindeki Yargıtay kararı ile de bu husus sabittir.[13]

Yargıtay vermiş olduğu kararlarda mahkemece yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporu tek başına bedelde muvazaa iddiasını ispata yeterli bir delil olmadığı ancak diğer delillerin tamamlayıcısı durumunda olduğunu kabul etmiştir. Bu nedenle bedelde muvazaa iddiasına ilişkin olarak davacının ve varsa davalının delilleri toplanmalı, tanıkları dinlenmeli, sonucuna göre bir karar verilmelidir.[14]

Ayrıca Yargıtay tapuda gösterilen bedel ile gerçek bedel arasındaki aşırı farkın tek başına temlikin muvazaalı olduğu sonucunu doğurmayacağını da kabul etmektedir.

Ön alım hakkı sahibinin muvazaa iddiasında bulunması ve bunu ispat etmesi halinde gerçek bedel üzerinden ön alım hakkını kullanması mümkün olacaktır. Bu durumda mahkeme gerçek bedelin üzerine alıcı – davalının harç ve masraflarını ekleyip bu değer üzerinden depo kararı verecektir.

Av.Şuheda GÜNEY

KAYNAKÇA

– M. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 20. bs., İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017, s. 554; Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., 2009, s. 553.; Fikret Eren, “Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, 2008, s. 106, (Çevrimiçi), E.T. 15.11.2021

– T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 2218 Karar: 2021 / 646 Karar Tarihi: 01.06.2021

– https://ghgazete.com/onalim-sufa-davalari

–T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 2218 Karar: 2021 / 646 Karar Tarihi: 01.06.2021

– T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2014 / 356 Karar: 2016 / 491 Karar Tarihi: 06.04.2016

– Önalım Hakkından Feragat Ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme, Pınar ALTINOK ORMANCI

– Atamulu, İsmail, Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Ankara 2017, s.235.

– Eren, s. 125; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 620; Sirmen, s. 461

– Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.04.2016 tarihli, 2014/356 E. ve 2016/491 K. sayılı ilamı ve aynı doğrultudaki Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı ilamı

– T.C YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2011 / 81 Karar: 2011 / 2192 Karar Tarihi: 01.03.2011

– T.C YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2013 / 14648 Karar: 2014 / 153 Karar Tarihi: 06.01.2014

[1] TMK madde 732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. “

[2] M. Kemal Oğuzman/Özer Seliçi/Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 20. bs., İstanbul, Filiz Kitabevi, 2017, s. 554; Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., 2009, s. 553.; Fikret Eren, “Türk Medeni Kanunu’na Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 12, 2008, s. 106, (Çevrimiçi), E.T. 15.11.2021.

[3] T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 2218 Karar: 2021 / 646 Karar Tarihi: 01.06.2021

[4] T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017 / 2218 Karar: 2021 / 646 Karar Tarihi: 01.06.2021

[5] T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2014 / 356 Karar: 2016 / 491 Karar Tarihi: 06.04.2016

[6] T.C. YARGITAY, Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/2218 Karar: 021/646 Karar Tarihi: 01.06.2021

[7] T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2014 / 356 Karar: 2016 / 491 Karar Tarihi: 06.04.2016

[8] https://ghgazete.com/onalim-sufa-davalari

[9] Önalım Hakkından Feragat Ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme, Pınar ALTINOK ORMANCI

[10] Eren, s. 125; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s. 620; Sirmen, s. 461

[11] Atamulu, İsmail, Türk Borçlar Hukukunda Muvazaa, Ankara 2017, s.235.

[12] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 06.04.2016 tarihli, 2014/356 E. ve 2016/491 K. sayılı ilamı ve aynı doğrultudaki Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 07.03.2019 tarihli, 2016/16109 Esas ve 2019/2079 Karar sayılı ilamı

[13] T.C YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2011 / 81 Karar: 2011 / 2192 Karar Tarihi: 01.03.2011

[14] T.C YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas: 2013 / 14648 Karar: 2014 / 153 Karar Tarihi: 06.01.2014